黃強：2019全產業鏈的物流園區生態體系建設是趨勢

物流園區是物盛行業的根底設備，我們約請深國際物流效勞管理有限公司副總經理黃強總，帶我們回憶物流園區的2018，瞻望2019。

專家引見

黃強，羅戈研討院資深專家，高級物流師、美國注冊供給鏈管理師，精于物流園區規劃與運營、大型物流倉配中心操作管理、第三方物流管理及物流金融運作，有二十多年的金融管理、物流全產業鏈運營管理經歷，歷任銀行、融資租賃、物流、配送等企業要職，曾任深國際物流開展有限公司運營管理部總經理，現任深國際物流效勞管理有限公司副總經理。

黃強

一、回憶

2018年是中國變革開放四十周年，緊隨著中國經濟的起飛，物流園區這一物流業的細分范疇同樣開展飛快。回望過去的2018年，有關物流園區的一些熱點和變化值得回味。

1.物流園區數量持續增加

2018年7月，中國物流與采購結合會發布《第五次全國物流園區(基地)調查報告》，報告指出全國包括運營、在建和規劃的各類物流園區共計1638家，比2015年的1210家增長428家，年均增速11.7%。受益于經濟的穩定增長和電子商務的高速開展，物流園區特別是高標倉的數量持續增長。

黨的十九大報告提出，要增強物流根底設備網絡建立，并請求在現代供給鏈范疇培育新增長點、構成新動能。李克強總理在2018年11月21日的國務院常務會議上強調推進物流樞紐規劃建立，促進進步國民經濟運轉質量和效率。最新發布的《國度物流樞紐規劃和建立規劃》提出了“到2035年，將在全國建立212個國度物流樞紐”的開展目的。能夠預見將來的3-5年園區規劃和建立的步伐仍會加快，投入實踐運營的園區也會越來越多。

2.企業投融資動作頻繁

2018年1月22日，中國市場份額最大的物流地產商普洛斯(GLP)重新加坡證券買賣所退市，完成私有化進程。1月30日，寶灣物流母公司經過換股方式完成A股上市。不論上市退市，還是萬緯物流、光大安石等公司的收買兼并，物流地產企業都是堅決看好物流園區的開展，經過資本化運作來完成投建管退的戰略閉環。

3.智能化成為園區開展的熱點

國度開展變革委、商務部結合拜托第三方機構授予京東上海亞洲一號物流基地、南京蘇寧云倉物流基地等10家單位“智能化倉儲物流示范基地建立”稱號，極大地促進了智能園區的開展。

2018年多個大型智能倉庫如云集電商自動化智能倉等相繼投入運用。物流機器人、智能貨架、無人飛機、無人倉、智能打包機、智能運籌系統、指環掃描、AGV等高科技不再是刷爆群眾眼球的新聞，而是得到了越來越普遍的應用。

4.冷鏈倉開端走向風口浪尖

在消費晉級和新批發蓬勃開展的背景下，緊隨著阿里、京東、蘇寧等巨頭的入局，2018年7月9日萬科物流并購太古冷鏈的7座冷庫，8月10日順豐與夏暉成立合資公司新夏暉，冷鏈范疇開啟了群雄混戰的場面。生鮮電商、社區電商等依賴冷鏈的細分產業在2018年的快速開展，進一步催生了對冷庫的需求。

5.海外倉建立開端加速

電商巨頭在國內物流時效提速后，紛繁加速海外倉的建立。截至2018年6月，京東物流已設立了110多個海外倉。6月，菜鳥網絡宣布將啟動香港國際機場物流樞紐和迪拜機場數字貿易中樞，加速包裹的中轉和分發。置信在不久的未來完成全球貨物隔日達并不是一件難事。

6.高標倉租金程度增長放緩

2018年，全國高標倉物流設備投入持續增加，一方面是大型地產商新建倉庫的投入，另一方面是電商自建倉庫的托付運用。但是制造業的不景氣以及主流租戶電商企業的自建倉竣工招致高標倉市場需求削弱，空置率有所增加，倉租程度增長有所放緩。依據世邦魏理仕發布《2018年武漢房地產市場回憶與瞻望》的數據顯現武漢全市空置率程度達12.9%。估計在將來的一年中心區的高標倉市場依然總體堅持穩健，但非中心區高標倉去化與租金存有壓力。

二、感悟

1.高標倉越來越熱，投資規劃卻受限制

近些年電商企業和快運快遞物流的迅猛開展帶來了高標倉的旺盛需求。物流地產商為抓住開展紅利，紛繁加大了高標倉的投資和建立。但是在投資規劃的過程中，卻遇到了很大的艱難。

物流園區作為城市公共根底建立重要組成局部的理念并未被大家所承受，諸如工業物流用地供應減少、土地價錢大幅上漲、政府對投資強度及畝產稅收的嚴厲請求等，嚴重限制了物流地產企業業務的展開，特別在2018年有愈演愈烈的趨向。因而，大多數物流地產企業紛繁以尋求兼并收買、協作等多元化的方式拓展業務，這樣帶來的益處是企業范圍和網絡快速擴張，弊端是投資建立本錢的大幅上升和瑕疵用地的蔭蔽禍端。

2.產業交融并進，打造物流生態系統

物流地產公司在打造范圍化網絡化物流園區的同時，為理解決單一租金、管理費收入的為難境地，亦在嘗試推進多元化物流業務的開展，其中金融效勞板塊的搭建、客戶定制化倉儲、智能倉儲處理計劃、倉配運一體化物流效勞等方面的建立在2018年都獲得一定的開展。

隨著經歷的不時積聚和多業務版塊的的不時完善，全鏈條物流生態系統的打造必將是將來物流地產的一大開展趨向。物流地產開展到如今曾經不是簡簡單單的一個地產行業,它與快遞快運、互聯網科技、金融等必將呈現多產業碰撞交融、協同開展。

3.園區四面環城，儉省客戶綜合本錢

電商客戶思索物流網絡規劃的要素主要是時效、本錢微風險。首先在銷售最密集區域樹立大型配送中心，然后依照大數據剖析客戶散布狀況，逐漸推進二級配送的中心和前置倉(店)。目前主要是依照層級倉和衛星網倉的形式規劃。物流客戶多采用客戶跟隨戰略，依據經濟輻射范圍和便利的路由設計，根據多目的(網絡性能、貨量散布、連通性)優化模型，尋覓最優集運分撥規劃。因而，為了滿足客戶一城多點的需求，目前物流園區的一個開展趨向是在重點城市的多區域停止規劃，從而為客戶提供更多選擇，為客戶減少網點本錢和綜合配送本錢。

三、瞻望

1.自動化、智能化是大勢所趨

我國倉儲物流的迅猛開展，加上科技的助力和資本的加碼，新的一年必將有更多相似京東亞洲一號、深國際華為智能倉的呈現，庫內自動化流水線、揀選機器人、AGV智能小車、無人貨架等智能設備，加上訂單預測系統、倉儲管理系統等聰慧化軟件，物流各環節運作將愈加快速、高效，客戶效勞將愈加完善。

2.園區“量”“質”齊升，集約化開展是趨向

無須置疑，由于對物流效率提升的追求，高標倉的需求旺盛，契合高規范的園區數量在將來3-5年仍會繼續擴增，同時，低端貨運型園區、信息買賣型園區會進一步淘汰。受限于政府空間集中、范圍集群、運營集約的產業規劃及企業投資收益比的壓力，物流園區將趨向于集約化開展。

3.兼容并包，開放化協作成新姿勢

劇烈的市場競爭助催優勢互補的園區各方交融開展，諸如大企業兼并收買中小型園區、優勢互補的各方組建新公司結合開展、重資產園區與輕資產物流效勞型公司協同運營等。云計算、大數據、物聯網等技術的應用，加速了共享經濟時期企業之間的開放協作，這種開放協作促使物流園區正向著網絡化、多元化的方向開展。新的一年企業間的兼并、重組和整合將更為常見。

四、倡議

現代物流園區開展至今有已有10多年的時間，目前正處于快速開展的通道中，是一個時機無限的朝陽產業。自己在這一范疇雖已從業多年，也僅能粗略地提出一點倡議。

深國際作為一家香港主板上市的國有企業，秉承“范圍化物流園區網絡+高端化物流綜合效勞”的開展理念，鼎力推進城市綜合物流港的投資規劃，截止2018年底，已在全國22個物流節點城市完成26個項目規劃。

對新參加的物流園區開發企業而言，園區的投資建立是重資產行業，投入產出比低，回收周期長。我不斷說，必需要有低本錢、大批量、長期限的資金，必需要有良好的政府關系，必需要有一定的物流運營才能和物流感知才能，才干思索進入此行業。否則一旦市場發作變化，企業很快就會進入供給鏈斷鏈的情況。

全產業鏈的園區生態體系是將來開展趨向，大開展時期需求優勢互補的各方協作共贏。關于園區配套效勞企業，倡議深耕于企業自身的中心業務，如物流效勞、物流金融、信息科技等。對個人來說，物流人才的需求依然旺盛，園區投資拓展、園區建立、運營效勞、物流信息化、物流金融、物流產業基金等各方面，都需求大量人才。